Всичко, което трябва да знаете за жилищните и ипотечните кредити

Много са съдбоносните решения в живота, пред които всеки човек е изправен. Кога да създаде семейство, подходящ момент ли е сега да се появят и деца, кое е по-изгодно-дали да живее в жилище под наем или да изтегли жилищен кредит или ипотечен кредит, за да си закупи такова, как да организира разходите си по повод покупка на автомобил и много други от различен характер. Не винаги обаче доходите са достатъчни сами по себе си, за да се справите без чужда намеса. Тук на помощ идват банковите и финансовите институции, чиято основна задача е да ви съдействат за тези важни стъпки. Именно кредитите са тези, които влизат в действие, когато се нуждаете от финансова подкрепа, за да осъществите плановете и мечтите си.

В следващите редове ще поговорим по-подробно за жилищен кредит и ипотечен кредит, като част от ежедневието на много хора, които се колебаят дали да се доверят именно на такъв тип кредитиране. Останете с нас до край, за да научите всичко, което трябва да знаете за жилищните и ипотечните кредити, техните основни разлики и ориентири от какво имате нужда в конкретните ситуации. Ето и най-общите характеристики на жилищен кредит и ипотечен кредит:

Какво представлява жилищният кредит

Жилищен кредит се отпуска от банкова или финансова институция с цел закупуване на недвижим имот-апартамент или къща, парцел, имоти в процес на строеж или на зелено. Този кредит се отпуска с точно определена цел и неговото усвояване е свързано единствено и само с нея, а именно покупката на избраният имот или построяването му. Жилищните кредити се делят на кредити за покупка, кредити за строителство и ремонт и рефинансиране на целевия кредит. Избраната банка или съответната финансова институция има ангажимента да контролира превода на сумата към продавача на имота, тъй като нейното предназначение е ясно рамкирано. Жилищният кредит е изключително подходящо решение що се касае за млади семейства. Те могат да се възползват от данъчно облекчение, като за целта банката издава необходимия за това документ, удостоверяващ плащането на лихвите по кредита в рамките на една календарна година.

Какво представляват ипотечните кредити

Характерно за ипотечен кредит е да се спази условието предоставените парични средства под формата на кредит да бъдат обезпечени с ипотека на недвижим имот. Ипотечните кредити са нецелеви кредити. Какво означава това? Банката отпуска кредита, като изисква детайлна разбивка на изразходваните средства по предоставения кредит. Ипотечен кредит е подходящо решение в случаите, когато искате да извършите ремонти, довършителни работи, други строителни дейности по жилището си или да ги използвате за обзавеждане или инвестиции, покупки на автомобил, образование и др.

Характерни особености на жилищен и ипотечен кредит

Ето и някои особености, с които да внесем още малко яснота по повод жилищен кредит и ипотечен кредит:

Жилищен кредит

В случай, че имате нужда от средства за закупуване на имот, може да заложите на жилищен кредит.Този кредит се отпуска за срок от 10 до 35 години, както и за суми надвишаващи 10 000 лв. След детайлно проучване от банката кредитор дали отговаряте на определени условия, може да се възползвате и от този вид кредит. Може да получите още по-изгодни условия, ако получавате месечното си възнаграждение по разплащателна сметка в банката кредитор.

Ипотечен кредит

Ипотечен кредит може да се използва в много направления. Характерно за него е, че след като се отпуска срещу ипотека, кредиторът изисква като залог недвижим имот да бъде ипотекиран, за да се отпусне сумата на получателя. Изискването носи двустранни ползи и отговорности. Като начало не всеки кредитоискател иска да заложи недвижим имот, за да получи кредит. От друга страна обаче, когато банките отпускат ипотечни кредити, те предлагат различни облекчения под формата на отстъпки за клиентите си. Чрез ипотечните кредити, те до голяма степен минимизират риска си по предоставените парични средства, тъй като кредитът е обезпечен.

В следващите редове ще засегнем важни въпроси, които да ви дадат възможност да вземете своето информирано решение от какъв кредит точно се нуждаете. Ще поговорим по-конкретно за ипотечните кредити и всичко, което трябва да имате предвид.

Какви видове ипотечни кредити има

В зависимост от целта на искания кредит, ипотечен кредит може да се раздели на два типа:

Целеви ипотечен кредит

При жилищен кредит имотът, който ще служи за обезпечение е в общия случай е същия, чието придобиване ще се финансира с искания кредит, но се допускат и други недвижими имоти, служещи за обезпечение. Необходимо е банката предварително да знае с каква цел ще бъдат използвани средствата от желания кредит. Такъв вид кредити се използват за:

• покупка на недвижим имот;
• строеж на недвижим имот;
• довършителни работи или ремонт по вече наличен недвижим имот;
• рефинансиране на ипотечен кредит или обединяване на други задължения

Обикновено финансирането от банките е в порядъка на 80-85% от стойността на имота. Останалата сума е под формата на самоучастие от страна на кредитоискателя. В случаите, когато той не може да се справи с въпросната сума, възможно е банката да предостави и втори заем под формата на потребителски кредит.

Нецелеви ипотечен кредит

Тези кредити са обезпечени чрез недвижимо имущество. При нецелевите ипотечни кредити, цената на самия кредит в сравнение с тази на целевите, е малко по-висока. Предимството тук обаче е, че когато кредитът е обезпечен с ипотека, цената му е значително по-ниска в сравнение с обикновените необезпечени потребителски кредити.

Какъв е пътят за кандидатстване за ипотечен кредит

Условно можем да разделим процедурата по кандидатстване за ипотечен кредит на следните етапи:

1. Като за начало, след внимателен подбор на най-изгодните условия в различните банки, се подават следните документи:
   • искане за кредит;
   • бележка за доказване на доходите на кандидата по образец на банката;
   • заплаща се определената такса за разглеждане на документите;
   • копие от личната карта на кредитоискателя;
2. Искани документи по имота:
   • нотариален акт;
   • скица от Служба по геодезия, картография и кадастър;
   • удостоверение за липса на тежести върху имота;
   • данъчна оценка и др.
3. След като желаният кредит получи окончателно одобрение, следват следните стъпки:
   • подписва се договора в банката;
   • прави се ипотека в полза на банката;
   • изважда се ново удостоверение за липса на тежести върху имота;
   • сумата се усвоява по сметката на клиента

От какво зависи какъв ще бъде размера на искания целеви ипотечен кредит

Ето и параметрите, от които зависи какъв ще бъде размера, който ще получи кредитоискателя:

• стойността на сделката-важно е каква е договорената цена на имота по предварителния договор;
• каква е пазарната стойност на имота, който е обект на обезпечение Обикновено това се извършва от външни лицензирани фирми. Фактори, които влияят на оценката са неговата локация, както и конструкцията на имота;
• доходите на кредитоискателя, като се вземат под внимание не само работната заплата, а и тези от всякакъв друг вид, които могат да бъдат доказани. Съществуват финансови институции, които предлагат кредити и без доказване на доходите, но при тях цената на кредита е значително по-висока;
• срок на кредита. Различните банки предлагат възможности за максималния срок на изплащане на ипотечния кредит, като те са между 25 и 30 години. По време на този срок обаче, като изискване е кредитополучателят да не достигне възраст по-голяма от 65-75 години.

Какви са разходите при ипотечен кредит

Решението за вземане на ипотечен кредит изисква много добро познаване на продукта, както и на всички съпътстващи негови условия и разходи. Той е дългосрочен ангажимент, затова е добре да се информирате до най-малкият детайл за всичко, свързано с него.

Лихви по ипотечен кредит

Ипотечен кредит с фиксирана лихва или ипотечен кредит с плаваща лихва-всяка банка предоставя различни условия, запознайте се с тях:

1. Ипотечен кредит с фиксирана лихва осигурява по-голяма сигурност за кредитополучателя. Обикновено тя се договаря за една част от периода на изплащане, който може да достигне 3 или 5 години. Тази лихва се определя само за част от периода по изплащане на кредита, тъй като пазарът не може да се предвиди в дългосрочен план. През повечето време ипотечен кредит с фиксирана лихва осигурява малко по-висока вноска в сравнение с плаващата лихва, но може да спести затруднения при внезапен ръст на лихвените проценти;
2. Плаващата лихва по ипотечен кредит се състои от две части-Референтен лихвен процент и Фиксирана надбавка от банката. Закона определя, че Референтният лихвен процент съдържа само:
   • пазарни индекси, които показват средната пазарна годишна лихва при определен вид банкови депозити;
   • други индикатори, които са публикувани в официалната статистика на БНБ или на Националния статистически институт;
   • комбинация от двете горепосочени

Такси по ипотечен кредит

Най-често срещаните такси, които се дължат по ипотечен кредит са:

• такса за разглеждане на документи-заплаща се еднократно в началото;
• такса по оценка на кредитния ви риск, която също се заплаща еднократно;
• такса по оценка на обезпечението, която се заплаща еднократно;
• юридическа такса;
• такса за обслужване на разплащателна сметка, която се заплаща регулярно всеки месец;

Необходимо е ипотекираният имот да е застрахован във всеки един случай. Някои банки изискват да бъде сключена допълнително и застраховка Живот, като и двете застраховки се сключват в полза на банката, но се заплащат обикновено от кредитополучателя.

Годишен процент на разходите

Годишният процент на разходите или ГПР изразява общия размер на разходите за потребителя, посочен на годишна база. Когато се изчислява ГПР се включват лихвите, както и всички такси, обвързани със сключването на договора за ипотечен кредит. В числово изражение се отразяват като процент от сумата на заема.

Като ориентир за най-изгодната оферта може да се заложи една и съща сума за еднакъв период на изплащане и да се вземат оферти поне от няколко различни банки. Така с помощта на Годишния процент на разходите за различните банки, ще се ориентирате кое е най-изгодно за вас по зададените параметри.

Повечето банки се отнасят лоялно към кредитоискателите, като упоменават детайлно всички такси, лихви и задължения по кредита, за да се вземе най-доброто и адекватно решение. Но има и такива банки, които имат некоректни практики и не калкулират всички разходи. Затова е добре да се информирате детайлно за всяка една точка от договора за ипотечен кредит от кредитния ви посредник.

Допълнителни разходи при покупка на жилище

Когато се купува недвижим имот е добре да се вземат предвид и други разходи, като например:

• местен данък за придобиване на имот, който се плаща към общината, на чиято територия се намира имота;
• нотариална такса за изповядване на сделката;
• нотариална такса за учредяване на ипотека;
• такса за вписване, която се заплаща към Агенцията по вписвания;
• комисионна за брокера, ако имате такъв и според предварителните уговорки с него, тя може да се дължи от вас или от банката, предоставила заема

Какви типове вноски има по ипотечния кредит

Типовете вноски, свързани с изплащането на ипотечен кредит, могат да бъдат следните:

1. Анюитетни вноски
Повечето ипотечни кредити се изплащат именно чрез анюитетни вноски. Те представляват равни месечни вноски, като в началото в състава им лихвата представлява по-голямата част от вноската, а тази на главницата-по-малка. Впоследствие това съотношение се променя в полза на главницата. Това носи по-голяма предвидимост по време на изплащането, тъй като вноските и техния състав е ясен от самото начало.
2. Намаляващи вноски
При изплащане на кредит с намаляващи вноски, сумата му се разделя на броя месеци по равно, а към нея се добавят и лихвените плащания. Тъй като дължимите лихви се изчисляват на база на остатъка от главницата, вноските за изплащането им ще намаляват за всяка следваща вноска.

Макар и по-рядко да се използва изплащането на ипотечен кредит чрез намаляващи вноски, те също имат своето предимство. Те носят по-малко общо плащане, защото с първите вноски се изплаща по-голямата част от главницата в сравнение с анюитетните вноски. Това обаче означава и значително по-високи вноски в началото на периода на изплащане на ипотечния кредит. Освен това, през втората половина от срока на кредита, равните вноски съдържат все повече плащания по главницата, докато при намаляващите вноски тази величина си остава фиксирана.
3 . Вноски с гратисен период
Някои банки предлагат ипотечен кредит с гратисен период по изплащането на главницата. Обикновено такъв кредит се предоставя, когато недвижимият имот се нуждае от преустройство или голям ремонт. Това означава, че за периода, определен за гратисен, се изплаща само лихвата без да се погасява главницата. Това довежда цялостното състояние на кредита до по-ниски вноски в началото, но до по-голямо общо плащане.

Може ли да бъде погасен предсрочно ипотечен кредит

Добра идея е при възможност и налични странични средства да се прави частично предсрочно погасяване. Това осигурява изплащане на главницата, а лихвите, които се начисляват по ипотечния кредит, зависят от остатъка по главницата. Това ще редуцира общото ви плащане по ипотечния кредит.

Предсрочното погасяване на заема може да се осъществи и със средства предоставени от друга банка при по-добри условия, както и със сума пари, която ще изплати кредита изцяло или по-голямата част от него.

Полезни съвети при теглене на ипотечен кредит

Ето и още няколко полезни насоки, които да вземете под внимание, когато кандидатствате за ипотечен кредит:

• пресмете всички разходи преди да кандидатствате за кредит, за да сте сигурни, че това е точната сума;
• преди да преминете към подписване на предварителен договор, внимателно се запознайте с всичките му клаузи или се доверете на експерт в сферата;
• преценете дали средствата за самоучастие няма да ощетят сериозно финансовото ви състояние в дългосрочен план;
• уверете се, че имате стабилни и доказуеми доходи;
• направете разумна вноската си по ипотечния кредит;
• внимателно подбирайте най-изгодната оферта, а не се доверявайте веднага на тази банка, в която имате текуща сметка;
• дори и да не се изисква задължителна застраховка Живот, предвидете го като превантивна мярка;
• след усвояване на кредита, за да се подсигурите, заделете сумата за няколко вноски напред;
• винаги се съветвайте с банката кредитор при възникване на форсмажорни обстоятелства

Кога да се обърнете за консултация към кредитен консултант

След като маркирате нуждите си от кредитен продукт и преди да пристъпите към самостоятелно търсене на подходяща институция, е добре да се консултирате със специалист в тази сфера, какъвто е и кредитният консултант. Той винаги ще рамкира достатъчно ясно потребността Ви и ще се погрижи за намирането на точния финансов продукт при най-изгодните за Вас условия, а Вие няма да плащате нищо за тази услуга.

Защо да изберете кредитен консултант в лицето на Василена Иванова

В ролята си на кредитен консултант, аз Василена Иванова, съм специализирана в подбора и изготвянето на изгодни и оптимални условия по потребителски, жилищни, ипотечни и фирмени кредити, както и всякакви видове застраховки и то напълно безплатно. Опита ми в сферата на финансите е повече от 20 години. През този период се научих да разпознавам точните нужди на клиентите си и да им гарантирам възможно най-добрите условия за тях и то в пълна прозрачност.